Η Τράπεζα της Ελλάδος χαρακτηρίζει τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων «συγκρατημένα θετικές» για το προσεχές διάστημα, ενώ καταγράφει μείωση των επενδύσεων από το εξωτερικό. Στην ετήσια έκθεση του διοικητή για το 2025, επισημαίνεται ότι οι νέες αβεβαιότητες που προκύπτουν από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με τις ήδη υφιστάμενες γεωπολιτικές εντάσεις και τις μεταβαλλόμενες πολιτικές ισορροπίες, ενδέχεται να επηρεάσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Οι συνθήκες αυτές διαμορφώνουν ένα περιβάλλον μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας για τους επενδυτές, ιδίως ως προς τις διασυνοριακές τοποθετήσεις.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό μειώθηκαν κατά 25,3%, φτάνοντας τα 2.055,6 εκατ. ευρώ, σε σύγκριση με 2.750,3 εκατ. ευρώ το 2024. Τα αιτήματα για το πρόγραμμα Golden Visa ανήλθαν σε 7.031, από 9.387 ένα χρόνο πριν, σημειώνοντας υποχώρηση 25,1%. Αυτή η εξέλιξη αποτυπώνει την επιφυλακτικότητα που επικρατεί διεθνώς, χωρίς να ανατρέπει τη συνολική εικόνα της αγοράς.
Παρά τη μείωση των εισροών, η αγορά διατήρησε τη δυναμική της το 2025 και τους πρώτους μήνες του 2026, αν και με πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Το αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον παρέμεινε ενεργό, ενώ η ζήτηση, ιδίως για οικιστικά ακίνητα, κινήθηκε σε υψηλά επίπεδα. Ωστόσο, η προσφορά σύγχρονης και προσιτής κατοικίας παρέμεινε περιορισμένη, διατηρώντας την πίεση στις τιμές.
Η αυξημένη οικιστική πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη σημαντική άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, φαίνεται ότι κατεύθυνε μέρος της ζήτησης προς πιο προσιτές περιοχές και προς παλαιότερα ακίνητα. Αυτή η τάση συνδέεται και με την επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων.
Επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφηκε και για τα επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε τομείς που σχετίζονται με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την αποθήκευση και διανομή, καθώς και σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Οι εταιρείες και οι επενδυτές στράφηκαν σε σύγχρονους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, ενισχύοντας τη ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας.
Στην αγορά κατοικιών, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται το 2025, αν και με ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η αύξηση διαμορφώθηκε σε 7,8%, έναντι 9,1% το 2024. Τα παλαιά διαμερίσματα κατέγραψαν υψηλότερο ρυθμό ανόδου (8,1%) σε σύγκριση με τα νέα (7,4%). Στη Θεσσαλονίκη, οι υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στο 9,6%, ενώ στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός ήταν χαμηλότερος, στο 6,2%, υποδηλώνοντας σχετική εξομάλυνση μετά την έντονη άνοδο των προηγούμενων ετών.
Η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε κάμψη, με μείωση του αριθμού των νέων αδειών και του δομήσιμου όγκου κατά 16,7% και 19,1% αντίστοιχα. Το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με ηπιότερο ρυθμό (2,7% έναντι 3,7% το 2024), παραμένοντας όμως αυξημένο κατά 23,1% σε σχέση με το 2021.
Στο πεδίο της χρηματοδότησης, το 2025 καταγράφηκε αύξηση 49,8% στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων. Παρά την άνοδο, τα επίπεδα χρηματοδότησης εξακολουθούν να θεωρούνται χαμηλά. Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν οριακά, κατά 0,5% και 1,1% αντίστοιχα, καταγράφοντας επιβράδυνση σε σχέση με το 2024. Τα μισθώματα παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα, με μικρές αυξήσεις της τάξης του 0,3% και 0,4%.
Η περαιτέρω πορεία της αγοράς θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό από τη διάρκεια και την ένταση των διεθνών εξελίξεων. Το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξημένες τιμές και η επιδείνωση της προσιτότητας εκτιμάται ότι θα λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης. Η επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας, ιδιαίτερα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, συνδέεται με την ταχεία αύξηση των τιμών και την υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με την προσφορά.
Για την αντιμετώπιση του ζητήματος, η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει ότι απαιτούνται πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στις μεταβιβάσεις, στις τακτοποιήσεις και στις αδειοδοτήσεις, καθώς και η επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης, μπορούν να συμβάλουν στην επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά.
Η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου εκτιμάται ότι θα ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και θα λειτουργήσει ως κίνητρο για νέες επενδύσεις στην κατοικία. Η αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, προβάλλει ως μία από τις βασικές λύσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τα έργα θα έχουν επαρκή κλίμακα και θα στοχεύουν σε περιοχές με πραγματικό έλλειμμα προσφοράς.
Το στεγαστικό πρόβλημα απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό. Η αναβάθμιση των υποδομών και των υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και η βελτίωση της σύνδεσης των περιφερειακών πόλεων με τα μεγάλα αστικά κέντρα μπορούν να ενισχύσουν την ελκυστικότητα νέων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση. Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται και παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς, ο επανασχεδιασμός των μεταφορών και η ανάπλαση ή ένταξη εκτάσεων σε οικιστική χρήση, που μπορούν να διευρύνουν τις διαθέσιμες επιλογές στέγασης.