Ένα χρόνο μετά την πρώτη συστηματική αποτύπωση των εξελίξεων που ανέδειξε την πραγματική εικόνα της στεγαστικής κρίσης, η νέα μελέτη της Alpha Bank προσφέρει μια πληρέστερη εικόνα για τις συνθήκες της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Το βασικό ερώτημα που επιδιώκει να απαντήσει η μελέτη είναι πώς μια χώρα με σημαντικό ποσοστό του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει τη στεγαστική κρίση στην παρούσα συγκυρία.

Η μελέτη αναφέρεται σε διάφορους παράγοντες, όπως η «κληρονομιά» της κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα. Η επενδυτική άπνοια σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να υποχωρούν κατά 25% ετησίως, κατά μέσο όρο. Ως αποτέλεσμα, μέχρι το 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων της χώρας. Από το 2018 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, αν και σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο. Σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν το 1990, ενώ μόλις το 2,6% έχει κατασκευαστεί από το ξέσπασμα της κρίσης μέχρι σήμερα. Η ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων και ενεργειακών παρεμβάσεων είναι πλέον δεδομένη, καθώς έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης.

Παρά τη στενότητα στην αγορά, το 35% των κανονικών κατοικιών της χώρας παραμένει μη κατοικούμενο, το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Οι κενές κατοικίες περιλαμβάνουν είτε δευτερεύουσες/εξοχικές κατοικίες (22,5%) είτε πραγματικά κενά ακίνητα (12%). Αν και οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ο αριθμός τους παραμένει υψηλός. Οι λόγοι περιλαμβάνουν τις πολλαπλές ιδιοκτησίες, τις δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση, καθώς και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις. Παρά τα εμπόδια, ένας στους πέντε εξετάζει το ενδεχόμενο να διαθέσει το ακίνητο προς ενοικίαση, γεγονός που μπορεί να ενισχύσει την προσφορά στο μέλλον.

Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη παραμένει καθοριστικός παράγοντας της στεγαστικής πίεσης. Περισσότερο από το 70% του πληθυσμού κατοικεί σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, με σχεδόν το μισό πληθυσμό να συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα. Η Αττική, ιδίως, λειτουργεί ως πυρήνας οικονομικής δραστηριότητας, φιλοξενώντας το 35% του πληθυσμού και παράγοντας το 46% του ΑΕΠ. Η ζήτηση για στέγη σε μια περιοχή όπου η προσφορά αδυνατεί να αυξηθεί με ανάλογους ρυθμούς εξηγεί τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών αγοράς και των ενοικίων.

Η νέα έρευνα καταγράφει βελτίωση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία (+9%), κυρίως μεταξύ των ιδιοκτητών, ενώ οι ενοικιαστές παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία. Το ποσοστό των ερωτηθέντων που αναμένουν αύξηση ενοικίων είναι σχεδόν το ίδιο (~70%) ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας. Ωστόσο, το ποσοστό των εκμισθωτών που αναμένουν αύξηση (59%) είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τους ενοικιαστές.

Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» είναι υπαρκτό αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση, ενώ το 45% αποκλείει αυτό το ενδεχόμενο, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Παρά ταύτα, η γενική αποδοχή του προγράμματος παραμένει υψηλή, με το 66% να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του.

Τα δεδομένα συγκλίνουν σε ένα σαφές συμπέρασμα: το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αποτελεί, πρωτίστως, πρόβλημα προσφοράς. Η αντιμετώπισή του απαιτεί μια συνεκτική στρατηγική. Η συγκέντρωση των ευκαιριών απασχόλησης σε περιορισμένο αριθμό μεγάλων πόλεων έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση της ζήτησης για κατοικία, οδηγώντας σε άνοδο των τιμών και των ενοικίων. Η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, σε συνδυασμό με την ενίσχυση της αποκέντρωσης και τη διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας, μπορεί να συμβάλει στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην οικονομικά προσιτή στέγαση.

Είναι προφανές ότι μέτρα όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως και κίνητρα για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα προς ενοικίαση σε μεγάλες πόλεις μπορούν να αποδώσουν σημαντικά οφέλη. Οι παράγοντες που εμποδίζουν τη διάθεση κλειστών κατοικιών στην αγορά διακρίνονται σε δύο ομάδες: οι πολλαπλές ιδιοκτησίες και οι δυσχέρειες συνεννόησης, καθώς και ο προσωρινός χαρακτήρας της μη αξιοποίησης. Η πιο πρόσφατη σειρά κυβερνητικών μέτρων στοχεύει στη διευκόλυνση της αξιοποίησης κενών ή αναξιοποίητων ακινήτων, αλλά απαιτείται περαιτέρω έρευνα και χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων για τον σχεδιασμό στοχευμένων στεγαστικών πολιτικών ανά δήμο και περιοχή.